断臂求生之路盈透科技，打出了一张明牌！
近日，旭辉控股（00884.HK）公告，拟向一家总部位于伦敦的全球投资管理公司LMR Multi-Strategy Master Fund Limited（简称“LMR”）出售物业公司永升服务（01995.HK）1.42亿股股份，占其总股本约8.24%，定价1.94港元/股，较前一日收盘价溢价约10%（即9月25日），所得款项约2.76亿港元。
旭辉控股称，出售股票所得款项将视为公司重组境外债务及负债之出售所得款项。LMR是一家全球投资管理公司，总部位于伦敦，管理规模超120亿美元。LMR方面称，此次交易纯属财务投资，不谋求董事席位，不介入公司经营管理决策，看好永升服务的高分红的股东回报策略。
旭辉出售核心资产加速债务重组落地
据悉，对于此次出售核心资产股权的举动，公告直指旭辉控股当前的核心诉求——满足境外债务重组的先决条件。
根据公告内容，旭辉控股的境外债务重组计划虽已取得法院批准，但重组生效日期的前提是公司必须拥有足够资金以履行对债权人及相关机构的付款义务。然而，“集团现有可用现金有限，必须筹集额外资金”以满足这一关键条件。在此背景下，旭辉控股将其持有的永升服务股权识别为“可供融资用途的易变现资产”。
然而，若选择在公开市场进行大宗减持，在当前的市场背景下极有可能需要“大幅折价”才能完成，这将导致显著的“价值灭失”，损害公司、股东及债权人的共同利益。旭辉控股在公告中也坦言了这一顾虑。
因此，与LMR的这场交易成了旭辉控股在困境中能寻求到的“最优解”。一方面，以高于市价10%的溢价锁定交易价格，能够为旭辉控股带来约2.76亿港元的资金，缓解公司流动性压力，并专款用于境外债务重组。另一方面，这种交易方式也避免了对二级市场的直接冲击，最大限度地保全了永升服务的股权价值。
值得注意的是，尽管出售了部分股权，目前旭辉控股仍持有永升服务约15.3%的股份，仍是后者重要股东之一。且从股权结构来看，永升服务的控股权依然稳固掌握在林氏家族手中，保证了公司经营战略的连续性和稳定性。
交易的另一方，LMR是一家总部位于伦敦、管理规模超120亿美元的全球投资管理公司。公开资料显示，其在香港设有实体办事处并持有香港证监会的资产管理牌照，对亚洲市场而言并不陌生，其投资策略以多策略股权增长为核心，专注于发现被市场低估的优质资产。
对于此次交易，LMR明确表示“纯属财务投资”，不谋求永升服务董事席位，不介入公司日常经营管理。此次投资是基于对永升服务管理团队经营决策能力的充分信任与看好，特别是认可永升服务的高分红股东回报策略，将以中长期持仓方式进行投资。
从更为具体的投资条款中也能看出双方此次交易的深度绑定和合作诚意。据交易补充信息显示，交易协议中包含投资保护条款，旭辉控股保证LMR此次投资每年能获得至少7%的回报率，投资期限至少为364日，并可延至最长三年。作为对应条件，LMR也承诺在指定期间内不出借、转让或处分相关股份。
化债路径因“企”而异盈透科技
实际上，在房地产行业深度调整期，房企通过出售资产优化债务结构已成为普遍选择。据记者不完全统计，以下是近年来具有代表性的案例，涵盖不同资产类型与交易模式：
一、物业资产出售：快速回笼现金流
旭辉控股出售永升服务股权
2025年9月，旭辉控股以2.76亿港元向LMR出售永升服务8.24%股份，交易溢价10%。此次交易不仅避免了资产折价出售，还通过设置保底7%年化回报、禁止卖空等条款，为债务重组提供长期资金支持。永升服务作为物管行业头部企业，其高分红特性吸引了国际资本的财务投资。
荣万家物业抵债
2025年6月，荣万家通过债务抵偿框架协议，以10.7亿元收购大股东荣盛发展持有的1.27万个停车位、5479套储藏间及112套住宅等物业，等额抵销应收账款。这类“以物抵债”模式在缓解房企现金流压力的同时，也为物业公司拓展了资产储备。
二、商业与酒店资产处置：断臂求生
世茂集团剥离重资产盈透科技
2023年9月，世茂股份以391亿元向国寿系基金转让珠海世茂新领域51%股权，交易完成后不再持有该项目权益。2025年2月，香港东涌世茂喜来登酒店二次降价至45亿港元出售，较初始投资成本50亿港元仍有折损。
三、资产证券化与重组：创新融资路径
龙湖集团CMBS提前兑付
2024年3月，龙湖提前9个月兑付46.1亿元商业资产支持证券（CMBS），通过新增经营性物业贷款置换债务，优化久期结构。龙湖2025年进一步发行80亿元CMBS，以优质商业物业租金收益为支撑，降低融资成本。
中交地产1元转让亏损业务
2025年6月，中交地产以1元价格将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东，剥离持续亏损的重资产业务，聚焦物业管理等轻资产领域。这类“剥离式重组”成为高负债房企降低资产负债率的重要手段。
四、文旅与综合体转型：从重到轻
万达集团轻资产化路径
2023年起，万达密集出售核心资产：陆续转让旗下多座万达广场，2025年出售万达酒店管理公司（24.9亿元）、快钱金融30%股权（2.4亿元）。同时引入太盟投资集团（PAG）、中信资本等战投600亿元，轻资产项目占比突破60%，租金收入成为偿债基石。
宋红卫指出，从房企变现资产案例来看，企业因为各自资产情况的不同，化债之路也有所不同，包括资产类型分化、交易结构创新、根据政策与市场联动适时变现等，这些案例表明，房企出售资产不仅是短期偿债手段，更是战略转型的关键。未来，如何平衡资产流动性与长期竞争力，将成为房企生存的核心命题。
来源：旭辉公告、21世纪经济报道（记者：唐韶葵 编辑：张伟贤）、中国房地产报
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